昆明准现房 昆明市场准现房悄然受宠 成房企差异化营销手段

2017-11-05 - 准现房

[摘要]“准现房”悄然受宠,既事出有因也实属无奈。在经历了期房时代开发商从最初信誓旦旦地承诺交房,到后来“楼等等”以及跑路等情况后,购房者也由起初一头热的疯狂式购房逐渐转为理性式消费。

昆明准现房

不少购房者将目光投向(准)现房

“准现房”悄然受宠,既事出有因也实属无奈。

根据目前既定的住宅新品预售政策,对高层住宅而言,拿到预售证并不意味着成为准现房。昆明楼市的客观市场环境,使购房者过去对“准现房”概念不是那么重视,大多以预购期房为主。

昆明准现房

如今,在不少楼盘售楼处,置业顾问不再是拿着图纸或是指着沙盘介绍项目,而是带着购房者直接走进小区,看看小区环境、了解房屋朝向,试图通过更多的实景来打动购房者。准现房的营销模式已逐步成为开发商差异化营销的手段。

昆明准现房

在经历了期房时代开发商从最初信誓旦旦地承诺交房,到后来“楼等等”以及跑路等情况后,购房者也由起初一头热的疯狂式购房逐渐转为理性式消费。开发商的综合实力和品牌形象已经变得好象不是特别重要,反而是实实在在的日子成为当前购房者重点考量因素。

昆明准现房

深化市场透明度

与期房相比,准现房有着十分明显的优势,房屋能实实在在地呈现在购房者眼前,规划、房屋实体都一览无遗,购房者可以直观地感受房子的结构、户型、质量等情况,从而为购房者提供是否出手的重要依据。

昆明准现房

与此同时,在当前楼市下,购房者越来越趋于理性,楼盘销售周期延长,准现房销售模式已经成为一种趋势和常态。一些品牌开发商在楼市平淡的情况下,不失时机地推出准现房或者现房销售模式,从而在众多产品中脱颖而出。

从另一方面来看,准现房销售的项目也必须是一个具有很高性价比的项目。期房销售时代注重销售速度而忽略品质在当今市场情况下已经行不通,准现房销售所比拼的就是楼盘的品质。在这种营销模式下,不仅考验开发商的开发水平,也会对整个楼市的透明度产生深远的影响。

准现房发售更显房企品牌实力

一般来说,从拿地到小区建成,开发周期至少需要2-3年,期间承建商与开发商,开发商与景观设计单位等公司或部门的沟通协调工作繁杂不堪,任何一环出现问题,整体都会受到影响。业内人士认为,与以往期房的销售不同的是,准现房的销售对于开发商资金、管理的要求更高,它会让空手套白狼式的资本游戏很难再现,让偷工减料、品质低劣的无良开发商无处遁形。

在竞争越来越激烈的房地产市场中,开发商只有把楼盘品质实实在在地表现在购房者面前,以事实来证明自身的楼盘价值,才能在竞争激烈的房地产市场中取得优势。而准现房的销售,不仅考验了开发商的资金实力,同时,也考验了开发商的诚信,特别是对购房者的承诺能否真正地兑现。

因此,对于开发商来说,准现房的开发是资金实力和综合实力的较量,只有资金实力雄厚、融资渠道多样化、具有极强开发及产品研发实力的开发商才有可能成为市场最大的受益者。

准现房——也许看上去很美。

购房者说

准现房受刚需青睐

在越来越趋于理性和稳定的房地产市场面前,不少置业者更青睐于购买准现房,尤其是以刚需者居多。

在昆明工作了六年时间的山东籍王先生之前一直租住在公司附近的老旧小区。去年下半年,父母到昆明旅游,觉得昆明气候不错,决定在昆明贷款购买一套三室两厅的房子,一方面改善王先生的居住环境,一方面也可常来昆明居住。

王先生告诉记者,他近半年一直在看房,现在市面上虽然可选择的房源不少,但能让他满意的却并不多。“我本来是想考虑购买周边建设比较到位,生活设施基本都已经成形的现房,但发现市面上的这类房源,已经经历了较长的销售周期,不是楼层不佳,就是朝向不好,而且价格上相对偏高。” 王先生如是说。

王先生给自己算了一笔账,租房的租金每月是1200元钱,一年半得花费21600元。如果按照每月2500元的房贷来算,直到交房期就要花费45000元。“我现在每月都要租房,买了房以后还要还贷款。如果买现房,租房这一块倒是可以省去接近两万块钱,但房价也相对高了,买房首付门槛和贷款压力也无形增加了。

如果买期房,还需要一段时间才能交房,每月两边都要花钱,压力大不说还不划算。而且总觉得购买期房心里没有底,只是签一个购房协议,得等到竣工时候才签合同。同时,需要考察的地方很多,比如是否取得预售许可证,小区周边规划,开发商资质和诚信度等。”王先生不想再“纸上谈兵”增加自己和家人的风险。

和家人商议后,王先生最终还是决定购买交楼日期较近的准现房。王先生觉得准现房的大致主体已经出来了,房子质量的好坏也可以了解一个大概,特别是对自己中意的房源,它的楼层状况、在小区的具体位置等等都能有一个比较直观的认识。不过这类房源也普遍不多,多数品质较佳的房源,已经销售一空,可选择的余地也并不大。

价高成现房硬伤

从购买期房到交付使用,消费者往往需要等待一段不短的周期,个中变数和消耗的时间成本也给购房者带来了巨大的压力。

某外资企业职员李女士比较偏爱南市区的楼盘,对该片区的其中一个项目非常中意,但该项目交付时间要到明年下半年。“现在的房地产开发商也知道,如果仍以期房销售,难以吸引我们购房者,有相对准确交房时间的准现房才是我们想要购买的。” 李女士表示,自己购买的是婚房,交房日期过长的房源将不予考虑。而马上可以交付的准现房能节约购房者的入住时间成本,具有一定的市场优势。

对于准现房的质量,李女士表示也无需担心,“这种看得见摸得着的准现房,房屋主体已基本封顶完工,小区内的配套设施初现,房型、采光、楼间距等也已经一目了然,购买起来安心、放心”

相较于准现房,李女士认为优质的现房其实是非常考验购房者的经济实力的。“现在昆明房价呈稳中有升的态势,开发商为了保证后期销售的顺利进行,都喜欢将好房源放在后期推售,这样的房子价格自然不菲,房价要比其他房源贵很多,购房成本无形增加了不少。”

选房应从需求出发

随着楼市消费市场进一步理性化,现房和准现房销售不仅提高预售门槛、降低烂尾风险,对房地产市场的健康、良性发展也起到积极地促进作用。

范女士是一位大学老师,对于买房她倒是有一套自己的看法。“买期房,有更多的房源可以选择,但风险也相对更大。开发商有可能为了及时收回资金,前期会过度炒作。面对此类问题,考量开发商的实力和信誉如何是决定期房能否兑现承诺的唯一标准。与期房相比,现房和准现房则更为安全可靠。”

她认为,现房和准现房的品质看得见,购买能最大程度降低风险。“现房和准现房可以让购房者直观感受小区配套情况。走在小区里,想怎么了解就怎么了。也就是说你在买房前,基本已经可以看到一个完整的小区了,包括建筑外立面、景观,甚至站在房间里亲身体验。”

不过现房不在范女士的考虑范围。“现在不少现房是项目尾盘,房型和位置都不理想,选择余地较少。并且在目前整体市场较好的情况下,现房价格也比较贵,升值空间不如准现房。”

对于投资准现房的最佳时机,范女士也有自己的独特见解:“其实主动推出准现房的开发商并不多,前几年在房地产市场不明朗和销售行情不佳的情况下,导致在售的期房变成准现房。另外,为了保证后期销售的顺利进行,许多开发商都喜欢将好房放在较后的阶段推出。”范女士建议,对于那些比较追求居住品质的购房者来说,不妨将脚步放缓放稳,看准了再下手。

专家观点

房企将开启精细化营销之路

——访昆明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈

“现房、准现房将有效地规避开发商拖欠工程款、项目烂尾、质量问题频发等问题,降低了购房者的顾虑与风险。”昆明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈表示,现房、准现房销售对购房者来说无疑是一种利好,但对开发商而言其准入门槛将会提高,开发商的开发能力、资金实力以及团队办事效率将面临着更大地考验。

邓晓盈介绍:“现房对于开发商来说难度是相当大的,因为项目开发资金需求非常大,而且目前在市场上很多开发商都不具备这样的资金实力,能够做到切切实实完工后再卖。”在邓晓盈看来,现房销售对开发商的实力是个考验。

“没有很强的经济实力,从拿地到建设,从设计到竣工,再到现房销售,开发商要先摸摸口袋有多少钱,才知道能不能把楼盖起来,这就会倒逼那些没有实力的开发商退出房地产市场。”邓晓盈表示,现房销售也会促使开发商注重工程质量。与期房只能从图纸和沙盘上看到规划不同,消费者在购买现房时能看到实实在在、真真切切的房子,房子有任何质量问题,都没办法瞒过消费者。

邓晓盈认为,在现房和准现房销售的促使下,未来房地产业集中度会明显增加,众多中小房地产开发商定会积极地寻求改革,否则很可能会因资金不足等原因退出地产行业。拥有更多现房将成为开发商具有实力和资金储备的象征,能够让消费者对企业、对房地产市场更有自信。开发商只有更加精细化发展,在购房者的居住品质上下功夫,在楼盘的设计、功能、智能、绿化、得房率等方面更注重业主的利益,才能博得消费者青睐、占尽市场先机。

有助于消费者规避购房风险

——访昆明风之铃市场咨询机构副总经理杨文静

“随着人们对居住体验追求的日益提高,现房和准现房或将更受市场青睐。”昆明风之铃市场咨询机构副总经理杨文静表示,现房和准现房的出现,是房地产市场走向更加规范化、标准化的象征,购买现房有利于消费者规避购房风险。

“在十多年前,老百姓有着提高居住质量的巨大潜在需求,但房地产开发商却处于起步阶段,资金不足是制约当时房地产行业形成有效供给的瓶颈。因此商品房预售制度的出台极大地缓解了开发商的资金紧张的难题,提高了开发商资金周转率,短时间内形成了较多的有效供给,缓解了供需矛盾。

”杨文静认为,预售制度可以实现资金快速回笼,提速滚动开发等优势,在早年极大地满足了旺盛的市场需求。但是,随着市场剧烈变化,商品房预售制度的缺陷进一步暴露。

“消费者购买期房时处于‘盲人摸象’的状态,不知自己购买的房子的品质,在交房后也有相当一部分商品房出现与当初销售时宣传不符的情况。轻则小区绿化面积率不足、停车位不够,重则房屋质量存在问题,诸如隔音不好、层高不足、交付的房屋面积小于合同约定面积、环保不达标、承诺学校迟迟未建等诸多问题。”杨文静分析,正是由于这些潜在的风险,购房者越来越倾向于购买现房,或者在购买期房时更愿意选择品牌开发商。

因此,现房、准现房销售是顺应购房者消费习性的一种必然趋势。现房相对期房能够看得见、摸得着,随时可以去房子看看,观察周围的环境、房子的质量、小区的景观绿化如何,观察配套是否齐全,可以尽可能地规避购买期房出现的不确定性。杨文静告诉记者,“购房者购买现房以后的满意度会比期房高很多,购房者的需求性和开发商产品的结合度会越来越高,这对房地产消费市场来说是非常良性的。”

“即买即住”愿景诱人

——访云南财经大学教授张洪

“对购房者而言,购置现房或准现房能大大降低‘期房变欺房’的风险;对开发商来说,有利于促进内部的改革和发展;对政府而言,降低了很多监管和协调的压力。但唯独对于二手房来说,‘拎包入住’的优势在现房市场下不再突出。”云南财经大学教授张洪如是说。

张洪介绍,“近年来,昆明市加快城中村改造,伴随着大量的城中村土地供应,昆明的房地产市场激增,现在市场上的现房和准现房的存量相对充足。”现房和准现房在一定程度上对二手房市场产生了一些影响,二手房有一个很大的优点,那就是可“拎包入住”。之前期房盛行,因此很多急于购房居住的购房者会选择买二手房,但是随着越来越多现房的出现,二手房市场受到挤压。

张洪认为,消费者在购买房屋时,除了考虑价格外,还会根据自己的工作地点,家里是否有老人、小孩进行选择。购买房屋是一件需要综合各方因素来考量的大事。“二手房一般地段较好,配套设施更加完善,而且因为经过好几年的使用期,房子的质量安全问题变得一目了然。以上种种都是二手房的优势所在,所以尽管现房、准现房对二手房市场造成了一定程度的影响,但最终消费者选择何种房子还是根据其自身需求而定。”

“眼见为实”更靠谱?

在当前消费者越来越趋于理性的情况下,现房和准现房的销售受到了购房者的热捧。与此前才挖了地基就悄悄收首付的期房相比,看得见、摸得着的现房和准现房的出现,无疑可以给消费者服下了一颗“定心丸”。

在某地产中介工作的小陈告诉记者,“前两年由于各种原因,地产项目有不少烂尾,而对于许多还未见到小区就交了‘预付款’的消费者来说,不仅楼盘烂尾,还白白赔进了几年的银行利息。一朝被蛇咬十年怕井绳,不少购房者现在一听到‘期房’二字就连连摇头。”确实,当楼市由卖方市场转向买房市场,能做到“眼见为实”的现房和准现房更加靠谱。

直观看房 眼见为实

现房和准现房的销售模式能够让消费者直观地看到楼盘的品质,这是现房、准现房的最大优点,也是期房所不具备的。对于购房者而言,能直接进入实体楼中查看房源,了解房子的户型、采光、楼间距等具体情况,这比舌灿莲花的置业顾问有说服力得多。

三年前,马小姐购买了西市区一个楼盘的商品房,但是等到交房入住后,却发现小区时常停水断电。“当初交房的时候,我就发现每个房间都很小,采光也不尽如人意,没有想到房子才刚装修好,水电就出现这样那样的问题。”马小姐告诉记者,以后买房也只会考虑现房,“期房带来的不可预测的风险实在太大,小区环境、户型与当时开发商所描述的有出入不说,如果开发商实力不行,还容易造成房屋质量不达标、不能按时交房等问题”。

减轻压力 入住便利

购置现房和准现房可以为消费者节省开支,减轻压力。购买期房,交完首付和贷款后,很多人都要等待一段时间,可能是几个月,也可能是一两年。在这期间,购房者需要承当租房费用,还得还银行房贷,双重压力不小。在市场前景不明朗的情况下,让购房者等待一年甚至两年后才能交付到的房子,到时候市场究竟是什么样子,大家心里都不清楚。

而购买现房和准现房就不一样了,这些楼盘的销售通常经历了较长的周期,无论是面积、质量、户型等等都是实实在在的东西,不用再担心推迟交房、开发商“跑路”等问题。最重要的是,不需要再在等着交房的过程中白白承担着月供与房租的双重压力。

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